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实际霸占但未过户衡宇作为履行标的物时的查封处理

2019-05-15 13:12
来源:上海法院网        新民通讯-追踪大时代的全球资讯,发现大变革的历史力量编辑:卜春艳    T | T 字号: 打印 介入评论(0)

  --原告上海时乐打造睁开有限公司诉被告沈凤丽等履行异议之诉一案

  □ 张心全 马 红

  【裁判要旨】

  《物权法》虽规定不动产品权的变动经挂号方发生效力,但最高国民法院《对付国民法院民事履行中查封、扣押、冻结产业的规定》第十七条“被履行人将必要办理过户挂号的产业出卖给第三人,第三人已支付全体价款并实际霸占、未过户第三人对此没有过错的,法院不得查封、扣押、冻结”的规定仍然有用,适用时应严厉节制。

  【案情】

  原告:上海时乐打造睁开有限公司

  被告:沈某某、张某某

  第三人:上海宏南房地产开拓有限公司

  2007年3月,原告上海时乐打造睁开有限公司(如下简称“时乐公司”)与第三人上海宏南房地产开拓有限公司(如下简称“宏南公司”)因打造工程施工条约纠纷,经法院掌管杀青(2007)沪一中民二(民)初字第8号调解书,确定宏南公司支付时乐公司工程款2000余万元。后法院冻结、划拨了宏南公司银行存款700余万元,且于2008年12月10日轮候查封了宏南公司名下的多套衡宇(此中一套为下述南嫡衡宇)。

 ”告沈凤丽、张雄波(如下简称“沈凤丽等”)与宏南公司于2008年9月,签署了《商品房出售条约》,约定:宏南公司将一套用途为办公的系争衡宇出售给被告沈凤丽等,房款总价为230余万元,当日首付200余万元,同年12月31日支付余款23余万元,宏南公司在收清全体房款后的当日交付该衡宇。

  签约后,沈凤丽等按约分二期支付了全体房款,并于2008年12月31日办理了系争衡宇交接手续。之后,被告沈凤丽等将系争衡宇出租给某商业公司。因系争衡宇被法院查封致无法办理产权过户手续,沈凤丽等遂向法院提出履行异议,请求法院解除对系争衡宇查封履行。受诉法院作出(2008)沪一中执字第863-1号履行裁定书,认定系争衡宇虽挂号于宏南公司名下,但是沈凤丽等已支付了全体购房款并实际霸占应用,对衡宇未办理过户挂号手续没有过错,按照最高国民法院《对付国民法院民事履行中查封、扣押、冻结产业的规定》(下称《查封规定》)第十七条的规定,裁定中止对系争衡宇的履行。

  时乐公司遂提起诉讼认为:沈凤丽等与宏南公司的《商品房出售条约》虽签署于2008年9月,但剩余购房款23万余元是在2008年12月31日才支付的,光阴在系争衡宇被法院查封之后。受诉法院作出中止履行的《履行裁定书》属于认定事实不清,懂得司法错误,请求撤销(2008)沪一中执字第863-1号履行裁定书,请求法院依法对系争衡宇许可履行。

  法院另查明,沈凤丽等在2008年12月31日支付购房余款时不知道衡宇已被查封的事实,直至2009年3月其请求办理产权过户时宏南公司才告知系争衡宇已被查封。

  【审判】

  一审法院经审理后认为,被履行人将其不动产出卖给第三人,第三人虽已支付价款并实际霸占,因未办理过户挂号的,根据2007年实行的《物权法》规定,不发生物权变动的效力,名义上仍属于被履行人的产业,但在决定能否采取查封等措施时,应当结合最高国民法院于2004年颁布现行有用的《查封规定》停止判断。

  根据最高国民法院《查封规定》第十七条的规定,履行法院不得查封被履行人已经出卖给第三人的不动产必需同时称心如下条件:被履行人与第三人已就不动产生意杀青协定;第三人已经支付生意不动产所应付的全体价款;第三人已经实际霸占所买受的不动产;第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从光阴上阐发,以上条件应发生在履行法院司法查封之前,从内容上阐发,以上条件必需同时称心,缺一不行。

  就本案而言,系争衡宇在2008年12月10日被查封冻结前,两被告只是支付了大部分房款,并未付清全体价款,与司法规定的不得查封被履行人出卖给第三人的不动产的条件不符,因此法院就沈凤丽等请求解除对系争衡宇查封的意见难以支撑,判决许可对系争衡宇的履行。

  一审判决后,被告不服提起上诉,二审法院经审理后,判决维持原判。

  【评析】

  一、最高国民法院《查封规定》第十七条的效力成就

  《物权法》出台前,2004年最高国民法院颁布的《查封规定》第十七条规定:“被履行人将其统统的必要办理过户挂号的产业出卖给第三人,第三人已经支付部分或许全体价款并实际占领该产业的,但尚未办理产权过户挂号手续的,国民法院可以或许或许查封、扣押、冻结;第三人已经支付全体价款并实际占领,但未办理过户挂号手续的,如果第三人对此没有过错,国民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定,第三人只要相符如下的三个要件,即使未办理产权过户挂号手续,国民法院仍不得履行:第一、第三人已经支付全体价款;第二、第三人已经实际占领;第三、未办理过户挂号手续的,第三人对此没有过错。

  但是,《物权法》第九条规定,不动产品权的设立、变更、让渡和消灭,经依法挂号,发生效力;未经挂号,不发生效力,但司法另有规定的除外。按照《物权法》的规定,物权让渡、变更的唯一要件便是挂号。也便是说,即使支付全体价款、实际霸占,但未过户的,第三人对不动产仍无法享有物权,只享有对相对人的债权,不动产仍为相对人的产业,相对人因债务纠纷时,对该不动产法院可予查封。

  因为《查封规定》与《物权法》规定的差异,导致实践中也发生诸多争议,有的认为根据上位法优仍,应适用《物权法》;有的认为在《查封规定》第十七条后段仍然有用。咱咱咱们认为,《查封规定》第十七条仍然有用,重要来由如下:

  (一)《查封规定》第十七条适用的语境未变

  当初,最高国民法院《查封规定》第十七条后段,在制定之初时,便发生不少争议。其时,最高国民法院认为,市房地产办理法、土地办理法等已明白规定了不动产挂号轨制,应对峙不动产品权的设立、移转、变更以挂号为准的原则。尽管如斯,出于从实际动身,从掩护生意次序和善意一方的好处动身,还是应确认已经支付全体价款并实际占领、无过错的第三人享有相应的民事权利,对抗法院的查封。简而言之,以不动产变动的挂号公示为原则,但并不否认一定的未过户分外情形下,债权人对不动产所享有的一定权利。[1]

  可以或许或许说,《物权法》的出台虽然进一步明白了不动产品权变动的挂号规矩,但《物权法》的相干规定也只是对之前一贯做法的确定和轨制化固定。也便是说,《查封规定》制定之时的轨制语境,与当今的语境也是基原形同,其适用语境仍未发生变更,所具有的人文关怀的司法政策价值,仍具有重要的功效感化和实际意义。

  (二) 《查封规定》第十七条可以或许或许增进实质正义的实现

  任何司法轨制的计划,都要考虑各种运作过程中的各种变量,否则仅仅追求情势逻辑上的完善,而放弃实际层面的运行效果,则背离了司法轨制掩护次序、增进从容的偏向。《查封规定》第十七条之明白全额付款、实际霸占且无过错第三人对抗查封履行的权利,具有重要的实际意义。因为,挂号自己难免疏漏或出错,必要对全额付款、实际霸占且无过错第三人停止适当掩护,实现实质正义。

  从世界层面看,虽然树立基本的不动产挂号轨制,但是在一定程度上还仍存在挂号轨平衔乱和不尺度的现象,挂号的程序和审查轨制也尚待改良,而且不管现代挂号轨制何等自力、完善,仍不能完全防止挂号权利内容与实际权利状况不同等的环境发生,故挂号中的错漏在所难免。亚里士多乱经指出,规矩的一样平常性并不是说,每一种个别的环境都可以或许或许被预料,或作实的规定,于是情势上的正义在个别的案例中,就可能丧失。[2]

  (三) 《查封规定》第十七条有利于稳固生意次序和司法相干

  实际中,存在不少买房后因各种原因未实时过户的环境,分外是诸如生意拆迁安顿房,往往无法过户,但弘大的市场必要使得生意大批存在,如果在过户前出卖人有被履行案件而使得衡宇被查封并强制履行,不利于对第三人正当权柄的掩护,也不利于生意平安和社会稳固,法院强制履行时,不崤龅胶氪笞枇ΑR谎平常来讲,第三人实际霸占衡宇后,要么会衡宇停止装修装潢,要么衡宇停止再次出租或出卖,很少会衡宇停止空置,在装修自住或出租经营过程中,必然会构成既定的各种事实或司法相干,如果对该类衡宇停止查封,定然触及到一系列事实或司法相干的打破与规复成就,构成生意极不稳固,而且司法相干的规复本钱往往较高。

  二、《查封规定》第十七条适用条件

  既然承认《查封规定》的第十七条后段的规定仍然有用,那么其适用条件为何?是从宽还是从严予以懂得?对此实践中控制模范亦不尽同一。咱咱咱们认为根据该条规定的内容,在详细适用时,应当相符如下三个方面的条件:

  (一)第三人已经支付全体价款

  实践中,对付第三人未支付全体价款,仅已支付了大部分价款并实际占领的,是否可参照《查封规定》的第十七条后段的规定履行,存在两种概念。一种概念认为,不行以参照履行。第二种概念认为,可以或许或许根据个案环境参照履行,例如第三人仅有极少部分价款未能支付,对其占领的衡宇仍不查封,否则履行中存在艰难,也利于掩护第三人的栖身权柄,构成新的社会矛盾。

  咱咱咱们认为,第三人的付款金额应严厉限定于“全体价款”,来由有三点:

  第一,从债权确定性角度看,未付清房款的第三人,其涉关衡宇的请求权尚不确定,不能对抗债权已经确定的履行申请人。从一样平常实践的角度看,衡宇生意双方生意通常约定房款付清后,方就衡宇产权停止过户挂号,如果作为买受方的第三人未支度体价款,因为其约条约任务尚未履行终了,其请求产权过户的条件还具有,也便是说,第三人请求转移衡宇产权的请求权,其本质亦是一种债权,能否获得支撑,还处于不确定状况,一旦第三人拒绝支付余款,对方可以或许先履行抗辩权为由,拒绝过户挂号。然而,与之相反的是,履行申请人对被履行人债权,则颠末了法院或仲裁机关的裁判,其债权已经确定。在抉择这两种债权掩护的优人承蚴,如果优先掩护仅支付部分价款的第三人,使其可以或许对抗他人的履行申请,则实质上付与了未确定债权比确定债权更加优先的顺序,这既不相符基本法理,又有违社会大众的基本认知。

  第二,从诉讼经济性看,未付清房款的第三人存在违约可能,可能导致履行申请人讼累和危险增长。如果付与未付清房款的第三人对抗法院查封履行的权利,则存在如许一种可能,即第三人在后续履行过程中,拒绝支付余款而违约,作为出卖方的被履行人会拒绝过户给第三人,此时履行申请人则必要再次提出院庥的查封和履行申请,无故导致申请人的讼累,构成诉讼的繁冗和不经济;同时,在第三人违约后,还会对履行申请人构成危险窗口期,即在此期间,有可能被其余债权人抢先院庥提出查封履行申请,从而对原履行申请人构成实质损害。

  第三,从文义解释的角度看,未付清房款的第三人不得对抗他人的查封履行申请。《查封规定》第十七条前段规定:“被履行人将其统统的必要办理过户挂号的产业出卖给第三人,第三人已经支付部分或许全体价款并实际霸占该产业的,但尚未办理产权过户挂号手续的,国民法院可以或许或许查封、扣押、冻结。”根据此前段规定,第三人支付部分价款,即使霸占的,法院亦可以或许或许查封履行;而业谑七条后段也只是规定了支付全体价款、实际霸占且无过错的第三人,才可以或许或许对抗法院的查封履行。

  (二)第三人已经实际霸占不动产

  已支付全体价款的第三人占领应用衡宇,虽然不能发生统统权变动的司法效果,但这种事实上的占领状况,说明生意条约已取得了近乎全面的履行,如果再因出卖方即被履行人的债务纠纷而对其查封履行,则必然会让涉案衡宇逆转到之前未履行的初始状况,从而会增长履行用度和生意本钱,不相符效益最大化的经济原则,并影响生意次序的稳固。

  1.“实际占领”的情势

  实践有疑实是,如何懂得“实际占领”,从性质上讲是指栖身之用,还是指商业之用?从情势上讲,是间接占领,还是间接占领?

  咱咱咱们认为,“实际霸占”还是应当从宽懂得为宜,重要来由有三点:(1)从实际层面阐发,至于是自用,还是租赁,《查封规定》未作出明白的撤除性规定,且实践中一户家庭拥有多套衡宇并非罕见。(2)从制定精力层面阐发,还第三人将衡宇自己栖身,还是出租或用作商业经营,家在客观上构成诸多纷繁的司法相干,如果因用途分歧而作分歧处理,将导致后一情形下现有司法相干的破坏,严重影响稳固的生意次序,这与《查封规定》第十七条制定“掩护生意次序”的目标显著背离。(3)从文本体系解释的层面阐发,在同一尺度文件内,在对相同或类似事项作出规定时,条款之间应对峙同一性、衔有,《查封规定》第五条在规定八种不得查封的产业时,对付生活必需物品、必需用度、实现任务教育必需品等标的,明白规定以“所必需”为条件;同样在第六条,规定对栖身衡宇只得查封、不得拍卖、变卖或许抵债时,也是明白以“所必需”为必备条件;而反观第十七条对第三人所购衡宇的条款,并没有规定以生活“所必需”为适用基础,这显然不是最高国民法院制定时的遗漏,而是有意为之,其目标应当是为了均衡“申请履行人和第三人好处的成就”,掩护“善意一方的好处”。

  2.“实际霸占”的正当性

  这里的“实际占领”,咱咱咱们认为还应当以“正当占领”为基础条件,否则第三人在客观上违法、主观上恶意,如果再对其予以优先掩护,显著有悖司法的公平允义。

  所谓“正当占领”,首先应当夸大生意双方交付的合意性,即第三人的占领,系基出卖人即被履行人正常交付后占领,并非未经被履行人交付,而强行破门而住的自立占领。其次,应当夸大生意双方交付合意的善意性,即第三人的占领主观不能具有恶意,例如被履行人知晓约的衡宇马上要被法院查封时,便双方串通,提前履行条约中约定的交付任务,阻挠法院查封,这种情形就很难称之为善意的占领。

  (三)第三人没有过错

  在司法实践中判断“没有过错”时,可从如下三方面控制:

  第一,未过户挂号,是否因条约约定的条件尚未成就。实践中,不排除当事人约定在房款支付后,并不立刻停止产权过户挂号,而以办理大产证等因素,延缓过户光阴,如果在此延缓期间,未过户挂号并非第三人原因所构成,而是双方约定的过户条件未具有,当然不宜由第三人承当相应的危险任务。相反,如果已具有过户条件,第三人怠于办理的,法院仍可查封履行。

  第二,未过户挂号,是否因为被履行人的原因导致无法挂号。挂号过户往往必要出卖人即被履行人的共同,如果其拒绝共同的,第三人往往难以顺遂地实现过户挂号,因为形成的不利危险,不应由无过错的第三人承当。但是,如果被履行人不共同或许下落不明导致无法在法定期限内办理过户挂号,第三人应当依法向国民法院起诉或许向仲裁机构申请仲裁,请求出让人共同办理产权过户手续,主动主意其权利,否则也应属于怠于主意权利,主观具有过错。

  第三,未过户挂号,或挂号错误,是否因为被履行人的原因所导致。如果第三人确切到挂号机关停止过户挂号,但是因为挂号职员非法拒绝办理,或挂号错误,误将衡宇挂号至他人名下,那么相应的任务就不在于第三人,而在于挂号机关的过失,相应的任务不宜由第三人承当。

  (作者单位:上海市高级国民法院民一庭)

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